自2024年1月1日起，根据第10/2024号法令，在房屋买卖契约中不再强制要求提供居住许可证。这项旨在简化流程、促进更多房产进入市场的措施，最终却为此前无法交易的房屋（即非法建造或最初用于商业和服务用途的房屋）的出售打开了大门。

然而，这一政策的放宽也带来了一个副作用：由于这些房屋没有居住许可证，无法通过抵押贷款进行融资，导致许多业主要求买家全款支付。

银行不会在没有居住许可证的情况下发放贷款。

越来越多的广告明确要求立即付款，通常以缺少居住许可证为由。即使没有给出此类解释，一些业主也证实，缺少居住许可证正是他们要求立即全额付款的原因。

房地产中介机构也注意到了这一现象。雷麦克斯葡萄牙分公司总裁曼努埃尔·阿尔瓦雷斯在接受《公众报》（Público）采访时表示，要求现金支付“并非吸引潜在买家的最佳方式”，但他承认，在某些情况下，这反而是一种优势，尤其是在急需资金再投资或房屋没有使用许可证的情况下。这位经理估计，该公司旗下已有“数百套”房源采用这种付款方式，但他承认确切数字难以确定。

“60%的房屋以现金支付”

据曼努埃尔·阿尔瓦雷斯称，只有35%到40%的房屋是通过银行贷款购买的，这意味着约60%的房屋是以现金支付的。在需求旺盛而供应有限的地区，这一趋势尤为明显，而在房地产压力较小的地区，这一比例可能会保持稳定甚至下降。根据葡萄牙国家统计局的数据，2024年葡萄牙共售出156,325套房屋。

现金支付比例高的原因有很多。一方面，外国买家，尤其是来自北美和欧洲的买家，数量不断增加，他们拥有更强的财力，并且认为全额付款是理所当然的。另一方面，投资者将房地产视为增值资产，也促使他们进行购房。

此外，许多交易源于居住地变更：出售旧房的人会将所得款项再投资于新房购买，而无需贷款。

购买无建筑许可证房屋的风险

尽管购买无建筑许可证的房产看似有诸多优势，但实际上却存在重大风险。城市规划律师安德烈·列维在接受《公众报》（Público）采访时指出，1951年以后建造的建筑物必须持有建筑许可证，这是其入住的基本条件。

使用许可证与建筑许可证直接相关，旨在证明工程符合已批准的规划，并且建筑物适合其预期用途，包括居住。

通常情况下，缺少许可证意味着建筑属于非法建筑或不符合已批准的规划。后果可能十分严重：未经许可使用房产可能面临高达 25 万雷亚尔的罚款，在更极端的情况下，甚至可能被市政府强制驱逐。

如何获得使用许可？

获得使用许可的流程取决于房产的城市规划情况。如果建筑本身属于违章建筑，则必须按照所有城市规划法规和市政总体规划进行合法化。如果建筑物是合法建造的或之后进行了合法化，则流程相对简单：只需提交技术文件，证明工程已竣工并符合已批准的项目，例如责任条款和更新后的图纸。提交此通知并缴纳市政费用后，即可立即使用该房产。

因此，此次立法变更使得许多没有使用许可的房产得以进入市场，但也给买卖双方带来了新的挑战。对于有意购房者而言，事先核实房产是否拥有使用许可显得尤为重要，以避免可能损害投资的法律和财务风险。
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