Viviendas prefabricadas y modulares: todo sobre licencias y otros trámites legales

Las casas prefabricadas y modulares han ganado cada vez más popularidad en Portugal, debido a la mayor simplicidad y rapidez de construcción en comparación con la mampostería tradicional. Y las nuevas necesidades de espacio en el hogar y formas de vida, generadas por la pandemia del Covid-19, han contribuido al crecimiento de la “moda” en el mercado nacional, en línea con las tendencias internacionales. Pero, ¿cómo se tratan los permisos y otros aspectos, como los impuestos, en este tipo de construcciones? Ahora respondemos con base legal.

Estas casas son edificios preconstruidos en secciones o casas ensambladas en múltiples módulos. Se producen en una fábrica y se transportan al terreno, donde se ensamblarán en una sola casa y se realizarán los acabados finales, siendo una alternativa a la construcción de una casa tradicional (mampostería tradicional) en la que se construye el edificio. desde cero en la tierra que estará ocupada.

Y si hay ganancias en términos de tiempo y costo de la construcción prefabricada, además de otras ventajas -junto con algunas desventajas, como la logística-, también habrá que considerar los costos y ´timings´ de los trámites legales asociados a este tipo de obras para decidir si es la mejor opción, tal y como advierte Belzuz Abogados* en este artículo elaborado para idealista/news, centrado en los requisitos legales que conlleva la elección de este tipo de construcciones.

1 – Selección del terreno
Antes de empezar a fabricar los módulos que compondrán la casa, el primer paso será encontrar el terreno sobre el que se construirá la construcción.

Es recomendable que el fabricante visite el terreno elegido para comprobar su ubicación, las condiciones del suelo, la orientación al sol y al viento, los accesos, la instalación de servicios públicos o las necesidades de un pozo o instalación sanitaria. Todos estos factores condicionarán el plan final de construcción y el fabricante también podrá presupuestar los costes de preparación del terreno si estos no están incluidos en el precio.

Desde el punto de vista jurídico, el Régimen Jurídico de la Urbanización y la Edificación (DL n.º 555/99, de 16 de diciembre) define “Edificación” como “(…) la actividad o resultado de la construcción, reconstrucción, ampliación, reforma o conservación de un inmueble destinado al uso humano, así como cualquier otra construcción que se incorpore de forma permanente al suelo.”, sin distinción entre las edificaciones de mampostería tradicional y las casas modulares y prefabricadas, por lo que los criterios legales a aplicar en la selección de un terreno para La construcción será similar a las aplicadas en una construcción tradicional.

Así, de entrada, debe excluirse cualquier terreno que se ubique en la Reserva Nacional Agropecuaria (RAN), Red Ecológica Nacional (REN), áreas protegidas o áreas costeras, ya que las limitaciones constructivas en estas áreas condicionan o imposibilitan cualquier proyecto.

Posteriormente, será necesario consultar el Plan Director Municipal (PDM) del municipio donde se ubica el terreno, ya que este será el instrumento que calificará el suelo del terreno (suelos urbanos, urbanizables, suelos rurales, espacios naturales, agrícolas, etc.).

2 – Construcción de la casa modular
Las casas modulares a menudo se promocionan como menos costosas que las casas de construcción tradicional. Su tiempo de construcción es menor y, una vez definido el proyecto, planta, materiales y acabados, el presupuesto no sufrirá cambios significativos.

Sin embargo, es importante considerar que las construcciones modulares requieren licencia municipal y, por lo tanto, estos costos también deben ser considerados, además de la construcción y la compra del terreno.

También es importante tener en cuenta que la obtención de crédito hipotecario para este tipo de construcciones es más difícil y, por lo general, las tasas aplicables son más altas y con plazos de pago más cortos que las aplicadas en construcciones tradicionales o en la adquisición de una propiedad ya construida.

3 - Proceso de licencia
El marco legal de las casas modulares o prefabricadas es similar al de las casas de construcción tradicional, por lo que la licencia de este tipo de construcciones es obligatoria.

Así, antes de proceder a la construcción, se debe solicitar información previa al Ayuntamiento donde se construirá la vivienda, con el fin de garantizar la viabilidad del proyecto. Posteriormente, el proyecto arquitectónico -memoria descriptiva, plantas, cortes, alzados y demás elementos- deberá ser presentado al Ayuntamiento del municipio donde se construirá la casa, y este proceso deberá realizarse antes del montaje y construcción de comienza el trabajo.

Tras la aprobación del proyecto arquitectónico, se deberán presentar los proyectos especiales - alcantarillado, suministro de energía y distribución eléctrica e instalación de gas - para que el Ayuntamiento consulte a las entidades que deban emitir dictamen, autorización o visto bueno, analice la edificación y emita el permiso de construcción.

Solo después de la emisión de la licencia de construcción se puede proceder con la construcción de la obra, y debe existir un contratista que se hará cargo de la obra y del libro de obra.

Una vez finalizada la construcción, seguirá siendo necesario solicitar a los servicios de urbanismo del Ayuntamiento la expedición de un permiso de licencia de uso, que se producirá tras las inspecciones con objeto de acreditar que la obra ejecutada/construida cumple con las normas aprobadas. proyectos y certificaciones de agua y alcantarillado.

4 – Pago de impuestos
Independientemente del tipo de construcción - mampostería, madera, prefabricada o modular - el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IMI) se aplica sobre el valor imponible de los edificios rurales y urbanos ubicados en territorio portugués, por lo que con el registro de la propiedad ante la autoridad impuesto y la expedición del respectivo libro de propiedad dará lugar al pago de este impuesto anualmente.

Por tanto, se concluye que, si bien la construcción de casas modulares y prefabricadas puede ser más rápida en cuanto a método y tecnología constructiva, no ocurre lo mismo con los trámites legales, que tendrán tiempos de respuesta y costos similares a los de una edificación tradicional.

*Ricardo Pires Jordão, Departamento de Derecho Inmobiliario de Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal en Portugal

Fuente: Idealista