Vous envisagez de construire une maison ? L’administration fiscale précise qui peut récupérer la TVA.

Travaux de réhabilitation exclus

L'une des principales précisions apportées par le Service fédéral des impôts concerne les projets concernés. Selon l'administration fiscale, le remboursement s'applique aux contrats de construction de biens immobiliers destinés à la résidence principale et permanente, y compris lorsque la construction est précédée de la démolition complète d'un bâtiment existant.

Les travaux de réhabilitation, de réaménagement, d'agrandissement ou de rénovation de biens immobiliers existants sont exclus de ce régime.

L'administration fiscale considère comme travaux de réhabilitation tous les projets réalisés sur un bien immobilier préexistant qui n'est pas entièrement démoli.

Cela signifie qu'un propriétaire souhaitant rénover ou agrandir une maison existante ne peut pas demander un remboursement partiel de la TVA, même si le bien est destiné à sa résidence principale et permanente.

Toutefois, cette précision ne modifie pas un autre avantage fiscal déjà prévu par la loi. Dans de nombreux cas, les projets de réhabilitation peuvent continuer à bénéficier du taux réduit de TVA à 6 %, à condition de respecter les conditions légales. Seul le nouveau mécanisme de remboursement partiel de la TVA est exclu. La démolition en vue de la construction peut ouvrir droit à un avantage fiscal.

La circulaire clarifie également une situation qui avait suscité des interrogations.

Lorsqu'une maison est entièrement démolie pour permettre la construction d'un nouveau logement, l'opération peut être éligible au régime de remboursement partiel de la TVA, sous réserve du respect des autres conditions légales.

Dans ce cas, les coûts de démolition et d'évacuation des débris sont inclus dans le calcul du coût total de l'opération, utilisé pour vérifier si le bien respecte le plafond d'éligibilité à l'avantage fiscal.

Toutefois, ces dépenses ne donnent pas droit, en elles-mêmes, au remboursement de la TVA. Elles servent uniquement à déterminer si la valeur totale de la construction reste inférieure au plafond dit de « prix modéré », actuellement fixé à 660 982 € hors TVA.

En revanche, les taxes telles que l'ITBI ou l'IOF acquittées lors de l'achat du terrain ne sont pas prises en compte dans ce calcul. En savoir plus : Précisions concernant la TVA à 6 % sur les travaux de réhabilitation agréés dans la spécialité

L’achat de matériaux ne donne pas droit à un remboursement

Une autre précision, récemment publiée, concerne les dépenses éligibles. Le remboursement s’applique uniquement à la TVA acquittée sur les travaux de construction réalisés par un entrepreneur.

L’achat isolé de matériaux de construction par le propriétaire, même s’ils sont ensuite intégrés aux travaux, ne donne pas droit à un remboursement de TVA.

Ces dépenses restent néanmoins pertinentes pour déterminer le coût total de la construction et vérifier la conformité du bien avec le plafond légal.

Qui peut en bénéficier ?

Ce dispositif est exclusivement destiné aux particuliers qui n’exercent aucune activité commerciale ou professionnelle et qui construisent un logement destiné à leur résidence principale.

Outre le respect du plafond de 660 982 € (la « valeur modérée » définie par le gouvernement), le bien doit être utilisé comme résidence principale et permanente dans les six mois suivant la délivrance des documents relatifs au début de son utilisation et être utilisé comme tel pendant au moins 12 mois.

Si le bien est loué ou cesse de satisfaire aux autres exigences légales pendant cette période, l'administration fiscale fédérale peut exiger le remboursement du montant perçu, majoré des intérêts.

La demande se fait sur le Portail des finances.

La demande de remboursement doit être soumise exclusivement via l'application « Remboursements – Autres régimes de TVA », disponible sur le Portail des finances.

Le contribuable dispose de 12 mois à compter de la date d'émission des documents relatifs à la mise en service du bien pour déposer sa demande, laquelle doit être accompagnée des contrats de construction, factures et autres documents requis par la loi.

Pour les biens dont les documents relatifs à la mise en service ont été émis au cours du premier semestre 2026, les demandes ne peuvent être déposées qu'à partir du 1er octobre 2026, date à partir de laquelle court également le délai de dépôt des demandes de remboursement.

Après avoir été dûment constitué, le dossier doit être analysé par l'administration fiscale fédérale, qui dispose d'un délai maximal de 150 jours pour effectuer le remboursement.