Seit dem 1. Januar 2024 und gemäß Gesetzesdekret Nr. 10/2024 ist die Vorlage einer Wohnnutzungsgenehmigung beim Kauf und Verkauf von Immobilien nicht mehr zwingend erforderlich. Die Maßnahme, die Prozesse vereinfachen und mehr Immobilien auf den Markt bringen sollte, öffnete letztlich die Tür für den Verkauf von Häusern, die zuvor nicht gehandelt werden konnten, insbesondere illegal errichtete oder ursprünglich für Gewerbe und Dienstleistungen vorgesehene Immobilien.

Diese Ausweitung hatte jedoch einen Nebeneffekt: Da diese Häuser keine Wohnnutzungsgenehmigung besitzen, können sie nicht über Hypothekendarlehen finanziert werden, was viele Eigentümer dazu veranlasst, eine Barzahlung zu fordern.

Banken vergeben keine Kredite ohne Wohnnutzungsgenehmigung. Immer häufiger wird in Anzeigen die sofortige Zahlung gefordert, oft mit dem Fehlen einer Genehmigung begründet. Fehlt diese Begründung, bestätigen mehrere Eigentümer, dass sie aufgrund des Fehlens einer Genehmigung die sofortige vollständige Zahlung verlangen.

Dieses Phänomen ist Immobilienmaklern bekannt. In einer Stellungnahme gegenüber Público erklärte Manuel Alvarez, Präsident von Remax Portugal, dass die Forderung nach Barzahlung „nicht der attraktivste Weg sei, Interessenten anzulocken“. Er räumte jedoch ein, dass dies in bestimmten Situationen von Vorteil sei, insbesondere bei dringendem Kapitalbedarf oder wenn für das Haus keine Nutzungsgenehmigung vorliege. Der Geschäftsführer schätzt, dass das Netzwerk bereits „Hunderte“ von Objekten mit dieser Bedingung im Angebot habe, gibt aber zu, dass die genaue Zahl schwer zu ermitteln sei.

„60 % der Häuser bar bezahlt“ Laut Manuel Alvarez werden nur 35 bis 40 % der Häuser über Bankkredite finanziert, was bedeutet, dass rund 60 % bar bezahlt werden. Dieser Trend ist besonders ausgeprägt in Regionen mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot, während er in Regionen mit geringerem Immobiliendruck stabil bleiben oder sogar sinken könnte. Laut dem Nationalen Statistikinstitut wurden 2024 in Portugal 156.325 Häuser verkauft.

Der hohe Anteil an Barzahlungen lässt sich durch verschiedene Faktoren erklären. Ein Grund ist die zunehmende Präsenz ausländischer Käufer, insbesondere aus Nordamerika und Europa, die über eine höhere Finanzkraft verfügen und die vollständige Bezahlung als selbstverständlich ansehen. Ein weiterer Faktor ist der Erwerb durch Investoren, die Immobilien als wertsteigernde Anlage betrachten.

Zudem resultieren viele Transaktionen aus einem Wohnsitzwechsel: Wer sein bisheriges Haus verkauft, reinvestiert den Erlös in den nächsten Kauf und verzichtet so auf einen Kredit.

Risiken beim Hauskauf ohne Baugenehmigung
Trotz der offensichtlichen Vorteile birgt der Kauf einer Immobilie ohne Baugenehmigung erhebliche Risiken. André Levi, ein von Público interviewter Stadtplanungsanwalt, weist darauf hin, dass diese Genehmigungen für Gebäude, die nach 1951 errichtet wurden, erforderlich und eine grundlegende Voraussetzung für deren Nutzung sind.

Nutzungsgenehmigungen stehen in direktem Zusammenhang mit Baugenehmigungen und dienen dem Nachweis, dass die Arbeiten den genehmigten Plänen entsprechen und das Gebäude für seinen vorgesehenen Zweck, einschließlich Wohnen, geeignet ist.

Das Fehlen einer Genehmigung deutet in der Regel darauf hin, dass der Bau illegal war oder nicht dem genehmigten Plan entsprach. Die Folgen können gravierend sein: Die Nutzung einer Immobilie ohne Genehmigung kann mit Geldstrafen von bis zu 250.000 R$ geahndet werden und in Extremfällen sogar zur Zwangsräumung durch die Stadtverwaltung führen.

Wie erhält man die Genehmigung?

Das Verfahren zur Erlangung einer Nutzungsgenehmigung hängt von der städtebaulichen Situation der Immobilie ab. Bei einem illegalen Bau muss die Legalisierung unter Einhaltung aller städtebaulichen Vorschriften und des Flächennutzungsplans der Gemeinde erfolgen. Wurde ein Gebäude legal errichtet oder nachträglich legalisiert, ist das Verfahren relativ einfach: Es müssen lediglich die technischen Unterlagen vorgelegt werden, die die Fertigstellung der Arbeiten und die Einhaltung des genehmigten Projekts belegen, wie z. B. die Verantwortlichkeitserklärung und aktualisierte Pläne. Nach dieser Meldung und Zahlung der Gemeindegebühr kann die Immobilie sofort genutzt werden.

Die Gesetzesänderung hat somit viele Immobilien ohne Nutzungsgenehmigung auf den Markt gebracht, stellt Käufer und Verkäufer aber vor neue Herausforderungen. Für Kaufinteressenten ist es daher umso wichtiger, vorab das Vorliegen einer Nutzungsgenehmigung zu prüfen, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden, die die Investition gefährden könnten.
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