Depuis le 1er janvier 2024, et suite au décret-loi n° 10/2024, la présentation d'un permis d'occupation résidentielle n'est plus obligatoire lors des actes de vente. Cette mesure, conçue pour simplifier les procédures et faciliter l'accès au marché immobilier, a finalement ouvert la voie à la vente de maisons auparavant invendables, notamment les constructions illégales ou les logements initialement destinés au commerce et aux services.

Cependant, cette mesure a engendré un effet pervers : dépourvus de permis d'occupation, ces logements ne peuvent être financés par un prêt hypothécaire, ce qui conduit de nombreux propriétaires à exiger un paiement comptant.

Les banques n'accordent pas de prêts sans permis d'occupation.

On observe une augmentation des annonces mentionnant explicitement l'exigence d'un paiement immédiat, souvent justifiée par l'absence de permis. Lorsque cette explication n'est pas fournie, plusieurs propriétaires ont confirmé que l'absence de permis est la raison même de leur demande de paiement intégral et immédiat.

Ce phénomène est constaté par les agences immobilières. Dans une déclaration à Público, Manuel Alvarez, président de Remax Portugal, affirme que l'exigence d'un paiement comptant « n'est pas la manière la plus attractive d'attirer les acheteurs potentiels », tout en admettant que cela peut s'avérer avantageux dans certaines situations, notamment en cas d'urgence de réinvestissement ou lorsque le logement ne dispose pas de permis d'occupation. Le dirigeant estime que le réseau compte déjà « des centaines » de biens immobiliers proposés à la vente avec cette condition, bien qu'il reconnaisse la difficulté à établir un chiffre précis.

« 60 % des logements payés comptant »

Selon Manuel Alvarez, seuls 35 % à 40 % des logements sont acquis à crédit, ce qui signifie qu'environ 60 % sont payés comptant. Cette tendance est particulièrement marquée dans les régions du pays où la demande est forte et l'offre limitée, tandis que dans les régions où la pression immobilière est moindre, ce pourcentage pourrait rester stable, voire diminuer. En 2024, selon l'Institut national de la statistique, 156 325 logements ont été vendus au Portugal.

Plusieurs facteurs expliquent cette forte proportion d'achats au comptant. L'un des facteurs est la présence croissante d'acheteurs étrangers, notamment d'Amérique du Nord et d'Europe, qui disposent de moyens financiers plus importants et considèrent le paiement intégral comme une évidence. Un autre facteur est l'acquisition par des investisseurs qui voient dans l'immobilier un actif dont la valeur augmente.

Par ailleurs, de nombreuses transactions résultent d'un changement de résidence : ceux qui vendent leur précédent logement réinvestissent le produit de la vente dans un nouvel achat, se passant ainsi de crédit.

Les risques liés à l'achat d'une maison sans permis de construire

Malgré les avantages apparents, l'achat d'un bien immobilier sans permis de construire comporte des risques importants. André Levi, avocat spécialisé en urbanisme, interrogé par Público, souligne que ces permis sont obligatoires pour les bâtiments construits après 1951 et constituent une condition essentielle à leur occupation.

Les permis d'usage sont directement liés aux permis de construire et visent à prouver que les travaux sont conformes aux plans approuvés et que le bâtiment est adapté à sa destination, notamment le logement.

L'absence de permis indique généralement que la construction était illégale ou non conforme au plan autorisé. Les conséquences peuvent être graves : l’utilisation d’un bien immobilier sans permis peut entraîner des amendes allant jusqu’à 250 000 R$ et, dans les cas les plus extrêmes, une expulsion administrative par la municipalité.

Comment obtenir le permis ?

La procédure d’obtention d’un permis d’utilisation dépend de la situation urbanistique du bien. Si la construction était illégale, il est nécessaire d’entamer les démarches de régularisation, en respectant l’ensemble des règlements d’urbanisme et le plan directeur municipal. Lorsqu’un bâtiment a été construit légalement ou régularisé ultérieurement, la procédure est relativement simple : il suffit de présenter les documents techniques attestant de la réalisation des travaux et de la conformité au projet approuvé, tels que les attestations de conformité et les plans mis à jour. Après cette notification et le paiement de la taxe municipale, le bien peut être utilisé immédiatement.

La modification législative a donc permis à de nombreux biens immobiliers sans permis d’utilisation d’être mis sur le marché, mais elle a également engendré de nouvelles difficultés pour les acheteurs et les vendeurs. Pour ceux qui envisagent d’acheter une maison, il est désormais encore plus important de vérifier au préalable l’existence d’un permis d’utilisation, afin d’éviter les risques juridiques et financiers susceptibles de compromettre l’investissement.
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