Desde el 1 de enero de 2024, y tras la entrada en vigor del Decreto-Ley n.º 10/2024, ya no es obligatorio presentar una licencia de ocupación en las escrituras de compraventa. Esta medida, creada para simplificar los trámites y permitir la entrada de más propiedades al mercado, terminó abriendo la puerta a la venta de viviendas que anteriormente no podían comercializarse, es decir, propiedades construidas ilegalmente o destinadas originalmente a comercio y servicios.

Sin embargo, esta expansión tuvo un efecto secundario: al no contar con licencia de ocupación, estas viviendas no pueden financiarse mediante préstamos hipotecarios, lo que lleva a muchos propietarios a exigir la compra al contado.

Los bancos no conceden préstamos sin licencia de ocupación.
Cada vez hay más anuncios que indican explícitamente la exigencia de pago inmediato, a menudo justificada por la ausencia de licencia. En los casos en que no se ofrece dicha explicación, varios propietarios han confirmado que la falta de licencia es el motivo por el que exigen el pago total inmediato.

Las agencias inmobiliarias reconocen este fenómeno. En declaraciones a Público, Manuel Álvarez, presidente de Remax Portugal, afirma que exigir el pago en efectivo “no es la forma más atractiva de atraer interesados”, pero admite que existen situaciones en las que esto representa una ventaja, especialmente cuando existe urgencia por reinvertir capital o cuando la vivienda no cuenta con licencia de uso. El gestor estima que la red ya cuenta con “cientos” de anuncios con esta condición, aunque reconoce que la cifra exacta es difícil de determinar.

“El 60% de las viviendas se pagan en efectivo”
Según Manuel Álvarez, solo entre el 35% y el 40% de las viviendas se adquieren mediante crédito bancario, lo que significa que alrededor del 60% se paga en efectivo. La tendencia es especialmente pronunciada en zonas del país con alta demanda y oferta limitada, aunque en regiones con menor presión inmobiliaria puede mantenerse estable o incluso disminuir. En 2024, según el Instituto Nacional de Estadística, se vendieron 156.325 viviendas en Portugal.

La alta proporción de compras en efectivo se explica por varios factores. Uno de ellos es la creciente presencia de compradores extranjeros, especialmente de Norteamérica y Europa, que cuentan con mayor capacidad financiera y consideran el pago total como algo natural. Otro factor es la adquisición por parte de inversores que consideran los bienes inmuebles como un activo en revalorización.

Además, muchas transacciones se derivan de un cambio de residencia: quienes venden su vivienda anterior reinvierten el dinero en la siguiente compra, prescindiendo del crédito.

Riesgos de comprar una casa sin licencia de obra
A pesar de las aparentes ventajas, comprar una propiedad sin licencia de obra conlleva riesgos significativos. André Levi, abogado urbanista entrevistado por Público, señala que estas licencias son necesarias para los edificios construidos después de 1951 y son un requisito fundamental para su ocupación.

Las licencias de uso están directamente relacionadas con las licencias de obra y su objetivo es demostrar que la obra cumple con los planos aprobados y que el edificio es adecuado para su uso previsto, incluida la vivienda.

La falta de licencia generalmente indica que la construcción fue ilegal o no se ajustó al plano autorizado. Las consecuencias pueden ser graves: usar una propiedad sin permiso puede resultar en multas de hasta R$ 250.000 y, en casos más extremos, conllevar el desalojo administrativo por parte del ayuntamiento.

¿Cómo obtener el permiso?

El proceso para obtener un permiso de uso depende de la situación urbanística del inmueble. Si la construcción fue ilegal, es necesario proceder a su legalización, respetando todas las normas urbanísticas y el plan director municipal. Cuando un edificio se ha construido legalmente o se ha legalizado posteriormente, el procedimiento es relativamente sencillo: solo es necesario presentar la documentación técnica que acredite la finalización de las obras y el cumplimiento del proyecto aprobado, como los términos de responsabilidad y los planos actualizados. Tras esta notificación y tras el pago de la tasa municipal, la propiedad puede ser utilizada inmediatamente.

Por lo tanto, el cambio legislativo ha permitido que muchas propiedades sin permiso de uso entren al mercado, pero ha supuesto nuevos desafíos para compradores y vendedores. Para quienes deseen comprar una vivienda, ahora es aún más importante verificar la existencia de un permiso de uso con antelación, evitando así riesgos legales y financieros que podrían comprometer la inversión.
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