Un día después de la presentación de las propuestas, el ministro de Infraestructura y Vivienda, Miguel Pinto Luz, participó en la Cumbre CNN: Vivienda: El alquiler como futuro, donde detalló la estrategia del Gobierno para aumentar la oferta de viviendas en alquiler y atraer a pequeños propietarios que mantienen propiedades vacías o fuera del mercado por temor a la inestabilidad legislativa.

Conozca las principales propuestas de este paquete, que el ministro califica de un auténtico "shock fiscal".

El IVA en la construcción se reduce al 6% con devolución de la diferencia
Un aspecto central del paquete legislativo es la aplicación del tipo reducido del IVA del 6%, en lugar del 23% habitual, a las obras de construcción o rehabilitación destinadas a la venta o alquiler a precios moderados, hasta 2029.

La reducción se realiza mediante devolución: el propietario paga el IVA al 23% y solicita a la Hacienda Pública la devolución de la diferencia. La Hacienda Pública tiene 150 días para devolver los importes, siempre que la solicitud esté completa. La devolución cubre la diferencia entre el IVA pagado y el resultado de aplicar el tipo reducido a los gastos subvencionables.

El Ministro de Vivienda aclaró que el IVA lo pagará el vendedor de la vivienda, no el constructor. El vendedor de la vivienda, al final de la línea, es quien se compromete con el Estado.

Los límites para beneficiarse de este incentivo corresponden a los precios moderados definidos por el gobierno, que se actualizarán anualmente:

– Venta hasta 648.022 €: el incentivo solo se aplica si la venta no supera el valor máximo del segundo tramo impositivo del IMT, es decir, 648.022 €.

– Alquiler hasta 2.300 € al mes: en el caso de los propietarios que construyan viviendas destinadas al alquiler, el alquiler no puede superar 2,5 veces el valor del salario mínimo mensual previsto para 2026, es decir, 2.300 €.

Miguel Pinto Luz también garantizó que esta reducción del IVA no vulnera ninguna directiva europea, ya que se enmarca en una política de vivienda social.

Impuesto sobre la Renta: exenciones sobre las plusvalías y reducción de la tributación en alquileres
El paquete fiscal incluye varios incentivos en el Impuesto sobre la Renta para estimular la comercialización de viviendas:

Exención del Impuesto sobre la Renta sobre las plusvalías inmobiliarias

Los propietarios que vendan una propiedad estarán exentos del Impuesto sobre la Renta sobre las plusvalías si reinvierten la plusvalía en una vivienda destinada al alquiler con una renta de hasta 2300 euros mensuales.

Tipo impositivo del 10% sobre las rentas inmobiliarias e Impuesto sobre la Renta del 0%

El tipo impositivo autónomo aplicable a las rentas inmobiliarias se reduce del 25% al ​​10%, siempre que la renta se mantenga dentro del límite moderado, es decir, hasta 2300 euros. Esto se aplica tanto a contratos nuevos como antiguos. También cabe destacar la posibilidad de un Impuesto sobre la Renta del 0% para quienes cobren rentas un 20% inferiores a la mediana del municipio, según la definición del INE (Instituto Nacional de Estadística).

Régimen Simplificado de Vivienda Asequible (RSAA)

Quienes se adhieran al RSAA están exentos del IRS por las rentas de alquiler, dentro de los límites de renta por tipo que se definirán por decreto y se calcularán con base en el 80% de la mediana del INE del municipio.

Si el contribuyente opta por la agregación, las rentas permanecen exentas, pero influyen en el tipo impositivo aplicable a otras rentas.

Impuesto sobre Sociedades y Organizaciones de Inversión: Incentivos Mejorados
El paquete también cubre a empresas y organizaciones de inversión:
Las empresas que alquilen inmuebles con rentas de hasta 2.300 € solo pagarán el 50% de sus rentas de alquiler en el Impuesto sobre Sociedades.

Las rentas distribuidas por planes de inversión alternativos tributarán al 5%, proporcionalmente a las cantidades derivadas de alquileres asequibles.

Contratos de Inversión con beneficios de hasta 25 años
El paquete también crea los Contratos de Inversión para Arrendamiento (CIA), un nuevo régimen que garantiza beneficios fiscales de hasta 25 años para inversiones en la construcción, rehabilitación o adquisición de inmuebles, de los cuales al menos el 70% se destinen al arrendamiento.

Estos inversores pueden beneficiarse de la exención del IMT (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la adquisición, la exención del IMI (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles) hasta por ocho años y una reducción de hasta el 50% de la tasa del IMI durante el período restante, así como la exención del Impuesto Adicional Municipal sobre Bienes Inmuebles (AIMI) y la aplicación del tipo reducido del IVA en las obras de construcción.

El ministro Miguel Pinto Luz confirmó en la Cumbre de CNN la intención de eximir estos contratos del AIMI, lo que refuerza la previsibilidad y la estabilidad para los inversores a largo plazo. "También eliminamos el AIMI en estos contratos de inversión, lo que significa que, además del 0% de IPTU, también tienen un AIMI del 0% en estos contratos de hasta 25 años", afirmó. Deducciones para inquilinos e incentivos para la compra de vivienda
Para los inquilinos, la legislación prevé un aumento del límite de deducciones por alquiler en el Impuesto sobre la Renta:
– De 800 euros a 900 euros en 2026;
– A 1.000 euros a partir de 2027.
En el ámbito del IMT y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, quienes adquieran su primera vivienda a un coste controlado podrán beneficiarse de una exención. Los municipios también podrán eximir del IMT las adquisiciones de hasta 324.058 euros, previa aprobación de la asamblea municipal.
Estas exenciones no se aplican a quienes ya posean otra vivienda en el momento de la compra o en los tres años anteriores.
El impuesto Detran aumenta al 7,5% para no residentes, pero existen excepciones.
Una de las medidas propuestas es el aumento del impuesto Detran para compradores no residentes. El Gobierno propone que el tipo aplicable sea siempre del 7,5%, independientemente del valor de la propiedad, eliminando así las reducciones y exenciones existentes.

Sin embargo, la legislación prevé dos excepciones, en las que se mantienen los tipos normales del IMT:
Convertirse en residente fiscal en Portugal
El comprador no residente puede evitar el aumento del IMT si se convierte en residente fiscal en los dos años siguientes a la adquisición.
Alquilar la vivienda
El 7,5% del ITBI no se aplica si la vivienda se alquila con una renta moderada, dentro de los límites definidos por el Gobierno, en los seis meses siguientes a la compra. El contrato debe tener una duración mínima de 36 meses, consecutivos o intermitentes, durante los primeros cinco años.

En ambos casos, el contribuyente puede solicitar a la Autoridad Tributaria y Aduanera (AT) la devolución de la diferencia entre el impuesto pagado y lo que debería pagar a las tasas regulares.

El aumento del IMT (Impuesto Municipal de Transmisiones Patrimoniales) ya estaba previsto en las directrices del programa "Construye Portugal".

El Gobierno quiere simplificar la tramitación de licencias y reducir los plazos de construcción.
Paralelamente al paquete fiscal, el Gobierno presentó un proyecto de ley que modifica el régimen jurídico de urbanismo y edificación (RJUE) y la rehabilitación urbana, con el objetivo de agilizar los procesos de planificación urbana y reducir los plazos de construcción en un contexto de crisis de oferta de vivienda.

La legislación estipula que la notificación previa tendrá un carácter fundamentalmente informativo, reforzando la responsabilidad de los promotores y la supervisión municipal, permitiendo que las obras comiencen tan solo ocho días después de su presentación, sin depender de ningún acto administrativo.

Se eliminan los plazos globales indexados a la superficie bruta de construcción, dando paso a plazos intermedios ajustados a la complejidad del proyecto. Simultáneamente, se iniciarán consultas con las autoridades competentes, evitando así trabas burocráticas.

Las tasas urbanísticas se pagarán ahora mediante autoliquidación, con mayor claridad en las normas de cálculo, y la legislación clarifica los conceptos de reconstrucción, ampliación y edificación, manteniendo las exenciones de licencia o notificación previa para reconstrucciones, operaciones promovidas por entidades públicas o destinadas a viviendas urgentes, cooperativas y proyectos de vivienda.

Los cambios en el RJUE (Régimen Jurídico de Urbanismo y Edificación) dependen de la aprobación de la Asamblea de la República, y su finalización está prevista para el primer trimestre de 2026.
Fuente: Lusa/Redacción
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