Um dia depois da entrega das propostas, o Ministro das Infraestruturas e da Habitação, Miguel Pinto Luz, participou na CNN Summit: Habitação – O arrendamento como via de futuro, onde detalhou a estratégia do Governo para aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento e atrair pequenos proprietários que mantêm imóveis devolutos ou fora do mercado por receio de instabilidade legislativa

Conheça as principais propostas deste pacote que o Ministro categoriza como um verdadeiro “choque fiscal”.
IVA na construção baixa para 6% com devolução da diferença
Uma vertente central do pacote legislativo é a aplicação da taxa reduzida de 6% de IVA, em vez dos habituais 23%, às empreitadas de construção ou reabilitação destinadas à venda ou ao arrendamento a preços moderados, até 2029.

A redução funciona por devolução: o proprietário paga IVA a 23% e solicita à AT o reembolso da diferença. A AT dispõe de 150 dias para devolver os montantes, desde que o pedido esteja completo. A restituição cobre a diferença entre o IVA pago e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida sobre as despesas elegíveis.

O Ministro da Habitação esclareceu que quem vai liquidar o IVA é quem vai vender a casa, não é quem  constrói. Quem vende a casa “no final da linha” é que assume um compromisso com o Estado.

Os limites para beneficiar deste incentivo correspondem aos preços moderados definidos pelo governo e que serão atualizados anualmente:

– Venda até 648.022 euros: o incentivo só se aplica se a alienação não superar o valor máximo do 2.º escalão de IMT, isto é, 648.022 euros.

– Renda até 2.300 euros mensais, no caso dos proprietários que construam casas destinadas ao arrendamento, a renda a praticar não poderá exceder “2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026”, ou seja, 2.300 euros.

Miguel Pinto Luz garantiu ainda que esta redução do IVA não viola nenhuma diretiva europeia, uma vez que se trata de uma medida enquadrada numa política social para a Habitação.
IRS: isenções nas mais-valias e tributação reduzida no arrendamento
O pacote fiscal inclui vários incentivos no IRS para estimular a colocação de casas no mercado:

 

Isenção de IRS nas mais-valias prediais

Os proprietários que vendam um imóvel ficam isentos de IRS sobre as mais-valias se reinvestirem o ganho em habitação destinada ao arrendamento com renda até 2.300 euros mensais.

 

Taxa de 10% sobre rendimentos prediais e IRS a 0%

A taxa de tributação autónoma aplicável aos rendimentos prediais desce de 25% para 10%, desde que a renda se mantenha no limite moderado, ou seja, até 2.300 euros. Isto é válido para contratos novos e antigos. Destaca-se ainda a possibilidade de IRS a 0% para quem praticar rendas 20% abaixo da mediana desse concelho definida pelo INE.

 

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Quem aderir ao RSAA fica isento de IRS sobre rendimentos prediais, dentro dos limites de renda por tipologia a definir por portaria e calculados com base em 80% da mediana do INE para o concelho.

Se o contribuinte optar pelo englobamento, os rendimentos continuam isentos, mas influenciam a taxa aplicável aos restantes rendimentos.
IRC e organismos de investimento: incentivos reforçados
O pacote também abrange empresas e organismos de investimento:
  • Empresas que coloquem imóveis no arrendamento com rendas até 2.300 euros passam a tributar apenas 50% dos rendimentos prediais em IRC.
  • Rendimentos distribuídos por organismos de investimento alternativo passam a ser tributados a 5%, proporcionalmente aos valores provenientes de arrendamento acessível.

Contratos de Investimento com benefícios até 25 anos
O pacote cria ainda os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), um novo regime que assegura um conjunto de benefícios fiscais por até 25 anos para investimentos em construção, reabilitação ou aquisição de imóveis em que pelo menos 70% sejam destinados ao arrendamento.

Estes investidores podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição, isenção de IMI até oito anos e redução até 50% da taxa de IMI no restante período, bem como isenção de adicional ao IMI (AIMI) e aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas.

O ministro Miguel Pinto Luz confirmou na CNN Summit a intenção de isentar estes contratos do AIMI, reforçando a previsibilidade e a estabilidade para investidores de longo prazo. “Nós acabámos também com a AIMI nesses contratos de investimento, ou seja, para além do IMI a 0% também têm AIMI a 0% nos tais contratos até 25 anos”, afirmou.
Deduções para inquilinos e incentivos à compra de habitação 
Para os inquilinos, o diploma prevê o aumento do limite da dedução de rendas no IRS:
– De 800 euros para 900 euros em 2026;
– Para 1.000 euros a partir de 2027.
Na área do IMT e do Imposto do Selo, quem comprar a primeira habitação a custos controlados poderá beneficiar de isenção. Os municípios podem ainda isentar IMT em aquisições até 324.058 euros, mediante aprovação da assembleia municipal.

Estas isenções não se aplicam a quem já detenha outro imóvel habitacional, no momento da compra ou nos três anos anteriores.
IMT sobe para 7,5% para não residentes, mas há exceções
Uma das medidas propostas é o agravamento do IMT para compradores não residentes. O Governo propõe que a taxa aplicável seja sempre de 7,5%, independentemente do valor do imóvel, eliminando reduções e isenções hoje existentes.

No entanto, o diploma prevê duas exceções, nas quais se mantém a aplicação das taxas normais de IMT:
  1. Tornar-se residente fiscal em Portugal
    O comprador não residente pode evitar o IMT agravado se vier a ser considerado residente fiscal no prazo de dois anos após a aquisição.
  2. Colocar o imóvel no arrendamento habitacional
    O IMT de 7,5% não se aplica se o imóvel for colocado no mercado de arrendamento com renda moderada, dentro dos limites definidos pelo Governo, no prazo de seis meses após a compra. O contrato deve manter-se por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos.

Em ambos os casos, o contribuinte poderá pedir à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) a devolução da diferença entre o imposto pago e o que teria de pagar com as taxas regulares.

O agravamento do IMT já estava previsto nas linhas orientadoras do programa Construir Portugal.
Governo quer simplificar licenciamentos e reduzir prazos de construção
Paralelamente ao pacote fiscal, o Governo apresentou uma proposta de lei que altera os regimes jurídicos da urbanização e da edificação (RJUE) e da reabilitação urbana, com o objetivo de acelerar os processos urbanísticos e reduzir os prazos de construção num contexto de “crise da oferta habitacional”.

O diploma prevê que a comunicação prévia passe a ter carácter eminentemente informativo, reforçando a autorresponsabilização dos promotores e a fiscalização municipal, permitindo iniciar obras apenas oito dias após a submissão, sem depender de qualquer ato administrativo.

Os prazos globais indexados à área bruta de construção são eliminados, dando lugar a prazos intercalares ajustados à complexidade do projeto, enquanto as consultas às entidades competentes serão acionadas em simultâneo, evitando bloqueios burocráticos.

As taxas urbanísticas passam a ser pagas por autoliquidação, com maior clareza sobre regras de cálculo, e o diploma clarifica os conceitos de obras de reconstrução, ampliação e edificação, mantendo isenções de licenciamento ou comunicação prévia para reconstruções, operações promovidas por entidades públicas ou destinadas a alojamento urgente, cooperativas e projetos de habitação.

As alterações ao RJUE dependem de aprovação da Assembleia da República, com conclusão prevista para o primeiro trimestre de 2026.
Fonte: Lusa/ Redação
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