Nouvelles règles pour les sociétés de gestion de copropriétés

L'un des principaux changements concerne la création d'exigences spécifiques pour les sociétés de gestion de copropriétés. Le projet de loi stipule que ces sociétés doivent être titulaires d'une licence ou d'un permis, d'une assurance responsabilité civile et avoir dispensé une formation adéquate.

L'assurance vise à protéger les copropriétaires et les tiers contre les dommages potentiels causés par les actions ou omissions de la société dans l'exercice de son activité. Le projet de loi prévoit également des mécanismes de responsabilisation des sociétés, y compris la possibilité de retrait de la licence en cas de non-respect des obligations.

Contrats écrits obligatoires

Un autre changement prévu est l'obligation de conclure un contrat de services écrit entre la société et la copropriété.

Cette mesure vise à clarifier les obligations de chaque partie et les services effectivement contractés.

Il s'agit d'un changement particulièrement important dans un secteur où des sommes considérables sont en jeu et où les sociétés assument la responsabilité de la gestion financière et de l'entretien des parties communes des immeubles.

Que se passe-t-il si la société disparaît avec l'argent de la copropriété ?

C’est précisément l’une des situations que les nouvelles règles visent à prévenir.

Il arrive que des sociétés de gestion, responsables de fonds destinés à des travaux ou à d’autres dépenses de copropriété, disparaissent, laissant les résidents face à un problème à résoudre.

L’assurance responsabilité civile devrait constituer une protection supplémentaire contre les dommages causés par la société.

Cependant, l’Association portugaise des sociétés de gestion et d’administration de copropriétés (APEGAC) prévient elle-même qu’une nouvelle réglementation, à elle seule, n’élimine pas toutes les mauvaises pratiques.

Le recours à une société sera-t-il obligatoire ?

Non. La future loi n’obligera pas les copropriétés à faire appel à une société professionnelle. Les résidents pourront continuer à gérer eux-mêmes l’immeuble, comme c’est le cas actuellement.

Il s’agit d’une distinction importante : le nouveau régime vise principalement l’activité économique exercée professionnellement par les sociétés de gestion de copropriétés et non la gestion interne assurée par les résidents eux-mêmes.

La même société peut-elle assurer le nettoyage ?

La proposition inclut des règles visant à éviter les conflits d’intérêts entre la gestion de la copropriété et la prestation d’autres services.

L'objectif est d'empêcher la société de gestion d'accumuler des services tels que le nettoyage ou l'entretien des espaces verts sans règles de transparence.

L'APEGAC, cependant, estime que cette séparation pourrait pénaliser les petites entreprises et soutient qu'il devrait être possible d'accumuler des services, à condition que les copropriétaires en soient informés et que les différents services et leurs prix respectifs soient clairement indiqués.

Y aura-t-il de nouvelles règles pour les travaux de construction ?

La proposition maintient l'obligation de conservation de l'immeuble pour le gestionnaire.

Elle prévoit également la possibilité pour le gestionnaire de proposer un plan d'entretien, mais son approbation restera soumise à l'approbation des copropriétaires.

Autrement dit, le gestionnaire peut recommander certains travaux, mais ne peut décider seul d'entreprendre des interventions qui nécessitent l'approbation de l'assemblée générale.

La déclaration des travaux de construction sera-t-elle plus lourde administrativement ?

C'est l'une des mesures qui suscitent des réserves dans le secteur.

La proposition prévoit la communication aux municipalités des travaux effectués dans les immeubles, y compris les interventions d'entretien et de conservation.

Pour l'APEGAC, cette obligation pourrait engendrer une bureaucratie accrue pour les copropriétés et une surcharge de travail pour les municipalités, notamment pour les interventions sans incidence majeure sur la structure ou l'architecture des immeubles.

Les copropriétés deviendront-elles plus chères ?

Il est impossible, pour l'instant, de déterminer cette conséquence.

L'obligation d'obtenir un permis, une assurance responsabilité civile et de suivre une formation représente un coût supplémentaire pour les gestionnaires, qui pourrait se répercuter sur les charges de copropriété.

L'APEGAC reconnaît un possible impact sur les prix, sans toutefois anticiper de hausses substantielles.

Par ailleurs, la professionnalisation du secteur pourrait constituer un atout pour les copropriétaires, notamment en matière de gestion financière, de contrats, de travaux et autres responsabilités liées à l'immeuble.

Et l'assurance des immeubles ? Va-t-elle évoluer ?

Ce n'est pas le principal changement prévu par cette législation.

La proposition porte sur les activités des sociétés de gestion et d'administration de copropriétés. L'assurance proposée est une assurance responsabilité civile pour les entreprises, destinée à couvrir les dommages pouvant résulter de leurs actions.

Selon les informations disponibles, la proposition en question ne prévoit pas la création d'une police d'assurance multirisque unique pour l'ensemble du bâtiment, une demande formulée par l'APEGAC.
Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?

Aucune date n'a encore été fixée.

Le projet de loi est en cours d'élaboration, ce qui signifie qu'il doit encore franchir plusieurs étapes avant d'être adopté. Il devra d'abord faire l'objet d'une analyse au sein du gouvernement et être approuvé par le Conseil des ministres. Il sera ensuite soumis à l'Assemblée législative, où il sera débattu et mis aux voix.

D'ici là, les règles peuvent encore être modifiées.

Concrètement, cette proposition vise à professionnaliser la gestion des fonds et des biens communs de milliers de copropriétés. Pour les résidents, cela se traduit par une sécurité et une transparence accrues ; pour les sociétés, par des obligations et des coûts supplémentaires. L'impact réel ne sera connu qu'une fois le nouveau régime finalisé.
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